rent sur des inconvéniens particuliers ou secrets inhérens au fouds, qui peuvent avoir échappé à votre sagacité ou ne devenir apparens qu'avec le temps ou à de longs intervalles; leur conversation porte parfois à votre connaissance une foule de faits importans qui forment pour ainsi dire la chronique du domaine.

§ V. — Du prix d'acquisition ou de la rente du domaine.

Il ne reste plus, pour compléter l'enquête à faire dans le choix d'un domaine, qu'à s'informer du prix auquel on consentira à vous en ceder la jouissance en toute propriété ou pour un temps limité et à débattre ce prix avec le propriétaire. Dans le premier cas, l'entrepreneur estime la valeur vénale ou locative du domaine, d'après les principes que nous allons indiquer dans le chapitre suivant et en ayant égard à quelques circonstances qui sont propres à ce domaine, telles que les impôts, les charges communales, les droits d'usage, de pêche, de chasse, de pâturage, les servitudes, etc.; puis évalue les pailles, les fumiers, les approvisionnements qu'on propose de lui abandonner, les travaux de culture qui sont déjà faits, et établit enfin son prix, qu'il compare à celui qu'on lui demande, qu'il augmente ou abaisse, suivant les circonstances, jusqu'à ce que, tombé d'accord avec le vendeur, il conclue son marché, après avoir pris toutefois les précautions que nous indique-rons plus loin. Dans le second cas, c'est-à-dire dans celui de la location, il est nécessaire, indépendamment des conditions pécuniaires et des charges auxquelles le propriétaire consent à vous céder la jouissance de son domaine, d'avoir encore égard à la durée du bail, aux clauses plus ou moins favorables à l'industrie du preneur qu'on veut y iusérer, et enfin à la moralité et à l'équité du propriétaire avec lequel un fermier se trouvera nécessairement engagé dans des discussions d'intérêt privé pendant toute la durée du contrat.

Quels que soient les avantages apparens que présente un domaine, la prudence commande de ne pas l'acheter ou l'affermer à un prix beaucoup supérieur au taux ordinaire de la localité.

En général un entrepreneur doit, autant que possible, choisir de bonnes terres. Il est bien préférable d'exploiter un petit domaine, où le sol est très fertile, qu'un héritage d'une plus grande étendue où la terre est pauvre et ne rapporte presque rien. Dans un bon sol, un cultivateur industrieux trouvetoujours des ressources, tandis qu'un sol pauvre est souvent rebelle aux améliorations les plus judicieuses, ou exige, pour être rendu productif, des avances considérables et dont il est parfois difficile d'estimer à l'avance le montant. Rarement le prix ou le fermage d'un domaine s'accroît dans la même proportion que le pouvoir productif du sol, et, la plupart du temps, un prix qui paraît fort élevé pour une bonne terre n'est pas aussi fort que celui qu'on demande pour une terre pauvre et en mauvais état, quelque petit qu'il soit.

Il ne faut pas non plus se laisser séduire par le bon marché apparent des bonnes terres dans les bonnes localités, et on doit donner une attention égale à tous les désavantages ainsi qu'aux avantages que présente le domaine.

Ecoutons à cet égard un conseil judicieux donné aux jeunes agriculteurs par M. de DOM-BASLE (Ann. de Rov., t. VIII, p. 60). « Dans quelques cantons du royaume, dit-il, on peut obtenir, à 400 ou 500 fr. par hectare de prix d'achat, ou à 15 ou 20 fr. de loyer, des terres naturellement aussi bonnes que celles qu'il faudrait payer ailleurs un prix cinq ou six fois plus élevé. On conçoit que cette différence peut en apporter une très grande dans les résultats financiers de l'entreprise; néanmoins, cette considération a été fréquemment la source des mécomptes les plus graves, et elle a déjà donné lieu à des désastres agricoles très nombreux. On a cru qu'il était presque impossible de ne pas parvenir à obtenir des produits à très bas prix sur une terre dont la rente est aussi peu élevée, et l'on a souvent trouvé qu'en définitif les inconvéniens attachés à une localité peu favorable et les dépenses auxquelles il fallait se livrer pour mettre en valeur un domaine jusque là négligé compensaient, et bien au-delà, dans le cas même où le sol était naturellement de bonne qualité, l'excédant de rente dont eût été chargé un terrain situé dans un canton où la culture était déjà meilleure. »

Néanmoins, dans une même localité favorable, où les terres sont naturellement bonnes et où la culture a fait des progrès, on trouve des fonds qui sont exploités avec plus ou moins de soin et sur lesquels les améliorations ont été plus ou moins judicieuses ou multipliées. Auquel de ces fonds un entrepreneur doit-il donner la préférence pour faire l'emploi le plus fructueux de ses capitaux, de son instruction et de son industrie ? Voici à cet égard une règle générale qui paraît souffrir peu d'exceptions.

Un fermier qui possède un bon fonds de connaissances agricoles et des capitaux suffisans doit toujours donner la préférence à un domaine amélioré, et à celui où, dès son entrée en jouissance, il pourra mettre en activité un bon système de culture et recueillir immédiate-ment les intérêts des capitaux qu'il avance et des bénéfices. Pour un semblable fonds, le fermier est bien plus à même d'estimer avec beaucoup de précision la valeur locative de la terre, les capitaux qui seront nécessaires pour la mettre en valeur, l'assolement qui lui convient et les produits moyens qu'il est en droit d'en attendre pendant toute la durée du bail. Un domaine en mauvais état ne convient pas à un fermier, surtout dans les pays où les baux sont de peu de durée; il n'y a que ceux où ce contrat, dérogeant aux habitudes presque générales en France, se prolongerait jusqu'à 18, 21, 24 ou 27 ans, où un fermier instruit, qui posséderait d'assez forts capitaux et qui obtiendrait des conditions avantageuses, pourrait concevoir le projet de tenter pour son compte, et avec l'espoir d'en recueillir les fruits, des améliorations foncières sur le domaine dont on lui concédera ainsi la jouissance prolongée.

D'un autre côté, un entrepreneur qui se propose d'acquérir la propriété d'un domaine et ne veut pas ou ne peut pas faire une avance de capitaux suffisante, immédiate ou un peu considérable, et désire opérer des améliorations successives avec les bénéfices qu'il retire annuellement du fonds dans son état actuel,