la demande de ce qu'ils possèdent, c'est-à-dire le terrain, peut s'étendre sans cesse et établir ainsi entre les fermiers une concurrence qui en rehausse le prix, tandis que le droit que les cultivateurs ont besoin d'acheter, à savoir l'exploitation du sol, ne s'étend que jusqu'à un certain point. Dès lors le marché qui se conclut entre le propriétaire et le fermier est toujours aussi avantageux qu'il peut l'être pour le premier; et s'il y avait un terrain dont le fermier, après l'acquittement de son fermage, tirât plus que l'intérêt de son capital et le salaire de ses peines, ce terrain trouverait nécessairement un enchérisseur au moment où cesseraient les droits de jouissance du fermier exploitant; il suit de là que le propriétaire profite seul de toutes les circonstances favorables à l'exploitation des terres. L'ouverture d'un canal, d'un chemin, les progrès de la population et de l'aisance d'un canton, les perfectionnements dans les méthodes de culture, peuvent donc être utiles, pendant un espace de temps limité, aux fermiers; mais ils tournent toujours en définitive, d'une manière permanente, au profit du propriétaire du sol. Par la même raison, c'est toujours sur le propriétaire que retombent en dernier résultat les circonstances désastreuses. Quand le profit que rend la terre ne suffit pas pour payer le fermage, le fermier y sacrifie nécessairement une partie de ses capitaux et de son industrie; mais bientôt il se ruine et est forcé d'abandonner la culture si le propriétaire ne consent pas à lui faire des remises.

Le propriétaire est donc plus que le fermier intéressé aux améliorations, quelles qu'elles soient, qui surviennent dans le pays en général et dans le canton en particulier, car elles tendent toutes à l'augmentation du prix des baux. Ainsi les propriétaires qui passent mollement leur vie dans une ville ou dans une maison de plaisance, touchant avec nonchalance l'argent que leur apportent leurs fermiers, sans s'occuper des sources de la prospérité publique et sans vouloir y contribuer, ceux qui ne s'inquiètent en rien des progrès de l'art agricole, qui ne provoquent, qui ne secondent aucune de ces grandes entreprises d'irrigation et de canaux, de ponts, de routes et de fabriques, qui doivent accroître la production et la population des cantons où ils ont des terres, suivent une routine plus honteuse encore et plus contraire à leurs vrais intérêts, que celle à laquelle ils reprochent aux habitans des campagnes d'être si fortement attachés. Lorsque l'agriculteur s'enrichit, la rente du propriétaire s'augmente bientôt et la prospérité agricole amène celle de toutes les autres branches de l'industrie nationale. Leur intérêt, comme citoyens et comme propriétaires, fait donc un devoir aux possesseurs du sol de n'imposer à la classe qui le cultive que des conditions raisonnables qui leur permettent de tirer un profit légitime de leurs pénibles travaux.

1° Du contrat de bail à ferme en général.

Le bail à ferme est un contrat agricole par le- queil l'une des parties livre à l'autre la jouissance paisibled d'un fonds de terre, sous la condition que celui-ci lui en paiera une rente annuelle et qu'il emploiera ses capitaux, son habileté et son industrie à cultiver les terres en bon père de famille. Il est de l'intérêt du propriétaire que le fermier trouve toute sécurité dans la jouissance des droits qui lui sont ainsi conférés, afin qu'il puisse se livrer avec ardeur et confiance à l'exploitation du domaine et se mettre ainsi en état de remplir ses engagements. De son côté le propriétaire a le droit d'exiger toutes les sécurités possibles et compatibles avec la nature du contrat et la position du fermier. Nous nous proposons en conséquence d'examiner successivement 1° le mode de formation du bail et les précautions à prendre avant de le passer; 2° l'époque d'entrée en jouissance; 3° l'inventaire et état de lieux : 4° la durée des baux ; 5° les précautions à prendre lorsqu'on fait un bail ; 6° la forme du bail ; 7° les conditions du bail, prix et charges ; 8° les cautions et hypothèques à exiger ; 9° les assurances de toutes espèces ; 10° les sousbaux ; 11° les remises à faire pour pertes de fruits ; 12° les précautions qu'on doit observer à la fin de la jouissance ; 13° enfin les réparations et remises de lieux.

2° Formation du bail et précautions à prendre avant de le passer.

Lorsqu'on a l'intention de passer un bail la première règle qu'on doit suivre, c'est de tâcher, si cela est possible, que les conditions du nouveau bail soient arrêtées deux ans ou 18 mois avant l'expiration du bail courant; cette précaution est toujours utile, soit qu'un nouveau fermier succède à l'ancien, soit que celui-ci continue à cultiver la ferme. Une autre règle à observer, c'est que le fermier en possession doit, à conditions égales, avoir la préférence, à moins que sa conduite n'ait été très répréhensible; son exploitation marchera ainsi plus régulièrement et lui procurera des profits supérieurs à ceux que pourrait obtenir le nouveau fermier. De son côté le propriétaire profitera aussi de cet arrangement, car le fermier ne peut plus dès lors être tenté de détériorer les terres par des récoltes épuisantes pendant les dernières années qui précèdent l'expiration de son bail. Si le propriétaire ne peut s'arranger avec l'ancien fermier aux conditions qu'il offre, la meilleure marche à suivre est de faire faire une estimation de la ferme par un des cultivateurs les plus intelligens et les plus expérimentés du canton, puis d'offrir bail pour 20 années ou tout autre période de temps, moyennant la somme fixée par l'estimation, d'abord au fermier actuel, et s'il ne peut tomber d'accord avec lui, à celui qui acceptera ces conditions, qui offrira de faire le plus d'améliorations sur l'héritage et qui consentira aux stipulations propres à le laisser en meilleur état à la fin du bail.

Lorsqu'on est force de prendre un nouveau fermier il faut, dit M. de GASPARIN, commencer par rédiger uncahier de charges ou projet de bail, qui contient toutes les nouvelles conditions que l'on veut obtenir, en laissant en blanc les prix divers dont on se réserve de convenir lors de la négociation; on envoie une copie de ce projet au notaire en qui l'on a confiance, et on pose des affiches qui annoncent le domicile du notaire, du propriétaire, la situation de la